Patrimonio privatizado: la ordenanza que convertiría las restricciones del casco histórico en un mercado inmobiliario de lujo

El patrimonio arquitectónico de Salta vuelve a quedar en el centro de la escena, no por una política pública integral de restauración, sino por una iniciativa que desató una fuerte polémica de prioridades en medio de una profunda crisis económica. El pasado lunes 22 de junio de 2026 por la mañana, la Comisión de Tránsito, Transporte y Seguridad Vial del Concejo Deliberante dio el primer visto bueno a un Proyecto de Ordenanza que permitirá a los dueños de edificios históricos catalogados y protegidos "vender" a desarrolladores privados los metros cuadrados que tienen prohibido edificar en altura.

La normativa prevé que el dinero recibido de estas transacciones comerciales se destine de forma exclusiva a la conservación de las fachadas, abriendo un mecanismo de financiamiento privado que la oposición y diversos sectores sociales cuestionan con severidad, al considerarlo un privilegio fiscal encubierto para los sectores con mayor poder adquisitivo de la capital.

El mecanismo, conocido técnicamente en el urbanismo moderno como Transferencia de Derechos de Construcción (TDC), busca que los propietarios de inmuebles de alto valor patrimonial —quienes por regulaciones de preservación del casco céntrico tienen un límite estricto para edificar hacia arriba— puedan comercializar ese "potencial constructivo no utilizado".

Sobre el proyecto de ordenanza

No se trata de la venta física del frente del inmueble ni de ninguna parte de los ladrillos; el propietario conserva la titularidad total de su casa intacta. Lo que este proyecto de ordenanza busca regular es la comercialización de un derecho abstracto o virtual de construcción. En los cascos históricos, las leyes de preservación prohíben a los dueños edificar en altura para proteger la fisonomía colonial de la ciudad. Esos pisos que el propietario tiene prohibido levantar hacia arriba se transforman en "metros cuadrados flotantes", un permiso en los papeles que el dueño de la casa protegida le puede vender a un desarrollador privado que edifique en otra zona habilitada de la capital salteña.

De esta manera, la constructora que compra este derecho virtual puede trasladarlo a un barrio o avenida periférica para romper el límite de altura local y construir pisos de más en su propio emprendimiento inmobiliario. A cambio, el dueño del edificio histórico recibirá una importante suma de dinero en una cuenta auditada que, por obligación legal de la ordenanza, no puede gastar libremente: debe destinarla exclusivamente a financiar las obras de restauración, pintura y consolidación de la fachada real de su propiedad. De allí nace la fuerte crítica social, ya que el proyecto genera un millonario mercado de "derechos de aire" entre grandes terratenientes céntricos y corporaciones privadas para cubrir lo que debería resolverse mediante una política pública y un presupuesto estatal planificado.

Quienes rechazan el proyecto advierten que la ordenanza delega en el mercado privado una función que debería ser potestad de una planificación estatal rigurosa, beneficiando en primera instancia a familias tradicionales y corporaciones propietarias de valiosos solares en el cuadrante histórico de la ciudad.

Es fundamental precisar que el proyecto no ha sido aprobado de forma definitiva ni se debatió aún en el recinto con la totalidad del cuerpo de concejales. Tras la reunión de comisión el expediente recibió el dictamen favorable de los ediles miembros del área de Tránsito y fue remitido inmediatamente a la Comisión de Legislación General. Será en ese espacio donde los legisladores deberán continuar con el análisis técnico y legal de la propuesta antes de emitir un nuevo dictamen que la habilite a ingresar formalmente al orden del día de una sesión ordinaria.

La principal falencia que exponen los especialistas y urbanistas críticos radica en la ausencia de una mirada democrática sobre la fisonomía de Salta. Al dejar la restauración de la fachada especial de la capital supeditada al interés de compra de los desarrolladores inmobiliarios, el cuidado de la identidad colonial de la ciudad queda privatizado y expuesto a las fluctuaciones de la especulación inmobiliaria. Las voces críticas exigen, en cambio, la creación de un fondo de preservación verdaderamente público y solidario que se financie mediante tasas progresivas a las grandes construcciones, asegurando inversiones reales, transparentes y planificadas desde el municipio, sin necesidad de regalar excepciones de altura en otras barriadas que terminen colapsando los servicios públicos de agua y cloacas.

¿De donde sale esta inciativa?

La iniciativa de este proyecto de ordenanza para implementar la Transferencia de Derechos de Construcción (TDC) en Salta tiene su origen principal en el Poder Ejecutivo Municipal, es decir, surge desde la propia intendencia de la ciudad. El proyecto fue diseñado y girado formalmente al Concejo Deliberante por el equipo técnico de la Secretaría de Desarrollo Urbano de la Municipalidad.

Dentro del Concejo Deliberante, la propuesta cuenta con el impulso y la defensa técnica de los concejales del bloque oficialista y sus aliados (que responden a la gestión municipal y provincial), siendo el concejal Ignacio Palacios (uno de los miembros clave de la Comisión de Tránsito y Seguridad Vial) quien ha coordinado el avance del expediente y justificado el dictamen favorable que se le otorgó el pasado 22 de junio.

La fundamentación que da el municipio para presentar esta iniciativa se basa en que el Estado no cuenta con el presupuesto público suficiente para financiar la millonaria restauración y mantenimiento de las fachadas protegidas del casco histórico, por lo que buscan este mecanismo para que los privados (dueños de los inmuebles y constructoras) financien la conservación del patrimonio a través del mercado del "aire".