Concejales aprueban códigos clave sin tocar la zonificación: ¿regalo a la especulación inmobiliaria?

El Concejo Deliberante de Salta sancionó "históricamente" el nuevo Código de Planeamiento Urbano Ambiental (CPUA) y el Código de Edificación, que regirán la construcción por décadas. Sin embargo, urbanistas y expertos cuestionan la decisión del cuerpo deliberativo de evitar el debate sobre los cambios en la zonificación y los factores de uso del suelo, el verdadero corazón del negocio inmobiliario.

La crítica es contundente: se actualizaron los requisitos técnicos (multas y trámites), pero se blindaron los parámetros que multiplican el valor de los terrenos, beneficiando a grandes desarrolladores. 

La ‘modernización’ que no tocó el negocio de la tierra

El Concejo Deliberante de Salta dio luz verde a dos de las normativas más importantes para el futuro de la ciudad: el Código de Edificación y el Código de Planeamiento Urbano Ambiental (CPUA). Los ediles, que celebraron la actualización como un paso hacia un crecimiento "planificado, seguro y sostenible", defendieron el trabajo en conjunto con el Ejecutivo para modernizar reglas que estaban pendientes por años.

El nuevo CPUA define dónde se ubicarán las áreas residenciales, industriales o de valor patrimonial, y establece parámetros clave como la altura máxima permitida (Hmax), el Factor de Ocupación del Suelo (FOS) y el Factor de Ocupación Total (FOT).

Sin embargo, el consenso político para la aprobación fue el principal foco de la crítica. Expertos en urbanismo han señalado que la modernización de los Códigos se centró en la estructura, procedimientos, multas y requisitos técnicos para la presentación de proyectos, pero evitó con cautela modificar o someter a debate los parámetros más sensibles que definen la inversión y el valor del suelo.

El silencio cómplice en la zonificación: ¿Por qué no se debatió el uso del suelo?

El cuestionamiento más agudo a la gestión del Concejo es la omisión intencional de un debate abierto y profundo sobre los cambios de zonificación y los factores de uso de suelo.

Una modificación en el Código de Planeamiento que cambia una zona de baja densidad (donde solo se permiten casas unifamiliares) a una de alta densidad (donde se permiten edificios en altura) puede multiplicar el valor de un terreno hasta por diez, favoreciendo directamente a los dueños de esas tierras y a las grandes desarrolladoras.

Se actualizó la "fachada" de la Ley (multas, vallas, veredas), pero se dejó intacto el "motor" del negocio.

Históricamente, el municipio ha cedido a presiones para otorgar excepciones y recalificaciones que alteran el espíritu del planeamiento original (como la construcción de dúplex y edificios en zonas periféricas o residenciales tranquilas). La nueva normativa, según la crítica, mantiene la ambigüedad y el mecanismo que permite estas "peleas" por la recalificación, en lugar de corregirlo con criterios urbanísticos estrictos y transparentes.

Rigidez formal vs. funcionalidad y plusvalía en duda

Además, los nuevos Códigos mantienen una rigidez formal cuestionable. Tal como lo señalaron algunos arquitectos, normas como la exigencia de retiros de frente y el basamento en edificios de altura condicionan la forma de las construcciones desde un aspecto puramente estético y no necesariamente funcional.

Por otro lado, aunque el CPUA incorporó la figura de la plusvalía urbana—un instrumento que permite al Municipio recuperar parte del incremento del valor del suelo generado por una decisión administrativa (como un cambio de zonificación)—, la falta de transparencia en la zonificación genera escepticismo sobre su aplicación efectiva. Si los parámetros de valorización se mantienen en un área gris, la plusvalía corre el riesgo de ser una herramienta ineficaz.

La aprobación de estos Códigos, con el voto favorable de casi todo el cuerpo deliberativo (a excepción de la concejala Laura Jorge Saravia, LLA), representa, para los críticos, una oportunidad perdida de democratizar el planeamiento urbano y establecer reglas que realmente pongan al interés general y la calidad de vida de los vecinos por encima de la especulación inmobiliaria.